Quiero solicitar un préstamo hipotecario, ¿qué hago?

Quiero solicitar un préstamo hipotecario, ¿qué hago?

miercoles, 29 de mayo de 2019, 7:31 pm

Vamos a intentar poner en relieve todas las dudas que nos surgen cuando tenemos que acudir a solicitar un préstamo hipotecario o estamos barajando la compra de un piso/casa. Si entramos en materia, da para una conferencia, y no es la finalidad con la que empecé a escribirlo. Así que voy a quedarme con lo más práctico para el cliente, y que así cuente con las herramientas necesarias para estar en una buena posición de negociación.

·Gestión de Patrimonios·

Estaremos de acuerdo, que ya entramos en el Banco a la defensiva, de “a ver qué me van a vender...” Pero si tomamos consciencia del momento, somos nosotros los que entramos a “pedir dinero”(porque no nos queda otra) y ya dependerá de mí si me interesan o no las condiciones, pero es la entidad la que al final asume el riesgo de impago. Seguro que con una buena escucha y empatía, consigues la mejor opción de préstamo (¡y mira qué básico!).

Lo hacemos desde la silla del cliente. En un segundo artículo, nos sentamos con los analistas de riesgos de la operación, que nos va a dar muchas pautas de cómo la entidad bancaria valora mi riesgo.

Empezamos por lo esencial: “¿Cuánto me van a dar?”. “Yo no tengo ahorros, ¿podrán darme el 100%?”. “Sólo tengo para los gastos”. “¿A qué plazo puedo hacerlo?”. “Me han dicho si a tipo fijo o variable; ¿qué hago?”. “Yo a mis padres no los pongo de avalistas”. “Me han hablado de vinculaciones, ¿eso qué es? Y podemos estar haciéndonos preguntas hasta una vez firmado en Notaría.

  • ¿Estamos comprando por debajo del valor de mercado? O lo que es lo mismo, ¿la tasación del inmueble está por encima del precio de compra? Por norma general, las entidades bancarias financian el 80% del precio de CV ó de tasación (en muchos casos el menor de ellos). Sin embargo, en algunas ocasiones, como en el ejemplo anterior, pueden llegar a incrementar ese porcentaje, al tener un valor mayor la garantía.

 

Por ejemplo, si tenemos la suerte de encontrar un piso que se vende por 120.000 euros, pero se ha tasado por 200.000 euros, estamos comprando un inmueble muy por debajo de su valor en el mercado. El porcentaje de financiación podría llegar al 100% del precio de compra (120.000), ya que así, cubriría con creces la garantía.

 

  • El plazo de financiación tiene que ver con la edad del titular del préstamo, de la cuota resultante a asumir o tasa de esfuerzo. Puedes estimar un plazo máximo entorno a los 30/35 años, y que no superen los 75/80 años de edad. Por ejemplo, si acabo de cumplir unos maravillosos 60 años, y quiero hipotecar mi vivienda habitual para realizar reformas en la casa de la playa (porque estoy viendo la jubilación a la vuelta de la esquina) es muy probable que me concedan la financiación a un máximo de 15/20 años.

 

  • La tasa de esfuerzo, lo escucharéis también cuando entréis en materia como LTV (Loan To Value). Ahora lo explico con un ejemplo muy claro, pero por norma general, el 40% de tus ingresos, no puede superar la cuota que resulte del préstamo hipotecario; si yo gano 1.000 euros al mes, la cuota de la hipoteca no puede superar los 400 euros.

 

Estamos hablando de un ejemplo, sin entrar en más detalles a tener en cuenta (como ingresos procedentes de alquileres, viviendas en propiedad, otros préstamos personales, personas a cargo, etc.) considerados obviamente en la toma de decisiones de la entidad para valorar el riesgo de la operación. Por lo que el plazo de tiempo nos influye en gran medida en la cuota que vamos a asumir. Venga, voy a decirlo… a mayor plazo, menor cuota, y mayores intereses. Como aquello de Sota, Caballo y Rey.

 

  • El tipo de interés y/o variable, desde que los tipos se mantienen en mínimos históricos, es la duda más habitual a la hora de elegir hipoteca. Y cómo veréis, va a depender de un criterio bastante personal, tu criterio. Pregunta estrella del año 2018 al empleado de banca: ¿y tú qué harías? Crees que van a subir los tipos de aquí a 20 años? Seguro que ha habido muchas más respuestas estrella, pero ninguna que pudiese asegurar nada.

 

Lo que sí sabemos, es que estamos en el momento de endeudarnos (si queremos, si podemos o si fuésemos un inversor) nunca pagaremos tipos de interés más bajos, referenciados al Euribor en las hipotecas a tipo variable (actualmente en -0,153%, mínimo anual). El Euribor puede seguir bajando, pero la entidad bancaria siempre nos va a aplicar un diferencial, lógicamente, no nos van a devolver dinero cada mes por tener el préstamo. Así, dependiendo de la política comercial de cada Banco, tendremos unos diferenciales u otros (Euribor + 0,80% por ejemplo).

 

  1. Si firmas hoy un préstamo hipotecario a tipo de interés variable con un buen diferencial y medio/largo plazo, 10/15 años, estarás firmando una buena operación, SIEMPRE Y CUANDO, los tipos de interés se mantengan bajos.
  2. Si firmas hoy un préstamo hipotecario a tipo de interés variable con un buen diferencial y largo plazo, 30 años, estarás firmando una buena operación, SIEMPRE Y CUANDO, los tipos se mantengan bajos; pero estaremos de acuerdo, que 30 años dan para mucho.
  3. Si firmas hoy un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo (independientemente de la variación de los tipos de interés, el nuestro se mantiene), al 1,90% a 15 años, estarás haciendo una buena operación. Estaremos pagando un tipo de interés mayor al que pagaré por el tipo variable, pero a cambio, me protejo de futuras o posibles subidas.
  4. Y lo mismo si firmamos hoy a tipo fijo a 30 años, al 2,50%. Sabes que voy a pagarlo más caro, siempre que los tipos se mantengan bajos. Me empezaré a beneficiar, cuando el Euribor + 0,80% supere a mi tipo fijo del 2,50%.

 

Y, aquí, vuelvo a remitirte al CRITERIO, y seguramente, a las circunstancias.


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