Europa se pronuncia sobre los gastos de la hipoteca

Europa se pronuncia sobre los gastos de la hipoteca

martes, 13 de octubre de 2020, 6:20 pm

La reciente sentencia del TJUE sobre gastos hipotecarios, marca un reparto más justo sobre quién ha de pagarlos.Europa vuelve a defender a los consumidores dictaminando que los gastos de la hipoteca vinculados a cláusulas declaradas abusivas deberán ser reembolsados a los consumidores “salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de los gastos”.

Con esto viene a desdecir al Tribunal Supremo, que en sentencia de diciembre del 2019 dictaminó que el reparto de los gastos tendría que realizarse de la siguiente manera:

  • Notaría: a medias entre cliente y Banco.
  • Registro de la Propiedad: íntegramente el Banco.
  • Gestoría:  a medias entre el banco y el prestatario.
  • Tasación de la vivienda: dependiendo de las Comunidades Autónomas pagaba la totalidad el hipotecado, a medias o la totalidad el banco.

Tras la sentencia del TJUE este panorama de reparto cambia a favor del consumidor, que podrá reclamar la devolución de los gastos más los intereses.

Qué dice la sentencia del TJUE sobre los Gastos de Hipoteca

El 16 de julio de 2020 el  TJUE ha dictado sentencia abordando las cuestiones prejudiciales planteadas por los Juzgados de Primera Instancia n° 17 de Palma de Mallorca y n° 6 de Ceuta en materia de gastos hipotecarios y comisión de apertura.

La sentencia dice que declarada la nulidad de la cláusula, debe acudirse al Derecho Nacional para determinar a quién corresponde el pago de los gastos. Si no existe norma de derecho interno que obligue al consumidor a abonar un determinado gasto (en todo o en parte) NO puede distribuirse el mismo entre las partes.

En consecuencia, y atendiendo a nuestra normativa interna, declarada la nulidad de la cláusula, lo procedente es:

  • Repartir el gasto de Notaría entre prestamista y prestatario.
  • Imponer el gasto de Registro al Banco.
  • Declarar que el pago del IAJD compete al cliente, ya que existe norma que lo regula.
  • Imponer el gasto de Gestoría y Tasación al banco, pues respecto de estos dos últimos conceptos NO existe normativa interna que expresamente imponga al prestatario el pago de dichos gastos y por tanto NO procede repartir entre las dos partes el pago.

.Pronunciamiento del TJUE sobre la Comisión de Apertura

A diferencia del Supremo, el TJUE considera que la Comisión de Apertura NO es parte del precio del contrato, ni resulta siempre transparente. Debe por tanto valorarse caso por caso si supera o no los controles en materia de Condiciones Generales de la Contratación.

En consecuencia, el Juez nacional debe analizar la publicidad y la información proporcionadas por el prestamista y, a la vista del tipo de contrato de que se trataba, si un consumidor normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz podía entender el coste económico, el contenido y funcionamiento concreto y la interacción de la cláusula estableciendo la comisión de apertura con el resto del clausulado del contrato.

Igualmente y aunque resultase transparente, la cláusula relativa a la comisión de apertura podrá considerarse abusiva si el juez nacional considera, a luz de las circunstancias del asunto, que existe una desproporción manifiesta entre el montante de dicha cláusula y los conceptos a los que se refiere, o con respecto al coste total del contrato.

Abre la posibilidad el TJUE a la valoración sobre la existencia de “servicios efectivamente prestados” que justifiquen la imposición de dicha cláusula.

¿Qué tengo que hacer para recuperar los Gastos de Hipoteca?

El primer paso es encontrar las facturas que suelen estar junto con la escritura. Sin embargo, hay gente que no podrá reclamar, y son aquellos que ya lo hicieron y tienen sentencia firme sobre este caso, pues se considera «cosa juzgada».

El resto de consumidores pueden pueden interponer la reclamación ante el propio banco para agotar la vía extrajudicial y si no, ponerse en contacto con un abogado para reclamarlos judicialmente. Los que ya hubieran iniciado la reclamación, tras esta sentencia recuperarán más cantidad y la suma de los intereses.

Llámanos al 984 293 521 o escríbenos a la dirección de correo electrónico info@montsemoran.com, podemos ayudarte. En montse morán ABOGADOS llevamos años trabajando con nulidad de cláusulas hipotecarias, con lo que tendrás la ayuda de un equipo experto. 


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