El alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra

lunes, 4 de junio de 2018, 10:11 am

Por Montserrat Morán, titular del despacho montsemorán ABOGADOS

Cuando hablamos de una opción a compra en un alquiler de inmueble, quiere decir que, en un principio, se alquila un determinado bien para que, posteriormente, el arrendatario (inquilino)  lo adquiera o no bajo título de propiedad.

Este tipo de contratos son muy típicos cuando se adquiere una vivienda; sobre todo hoy en día habida cuenta la inestabilidad económica existente. A menudo, los interesados creen que se trata de un arrendamiento distinto del que no conlleva la opción de compra pero, sin embargo, esto no es así, ya que siempre que nos encontremos ante el alquiler de una vivienda, haya opción de compra o no, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La opción de compra, es un contrato autónomo e independiente del de arrendamiento; no obstante, cuando hay un arrendamiento con opción de compra, se unirán las dos modalidades de contrato, lo que quiere decir que firmaremos tanto el alquiler de la vivienda, como su opción de compra.

Para poder comprender este tipo de contratos es necesario partir de la base de que, en la opción de compra, nos encontramos ante un modelo de contrato en el que una parte, el comprador, paga una determinada cantidad, la prima, para poder decidir en un plazo de tiempo que se concrete, si quiere adquirir la vivienda en propiedad. Es necesario que, tanto las partes, como el bien, como la prima y el plazo, estén fijados con claridad en el contrato que se firme. Es preciso aclarar que la venta resulta obligatoria para el vendedor, con las condiciones que se pacten, pero no para el comprador quien, si finalmente no quiere adquirir el bien, perderá lo pagado por la prima mencionada.

Llegados a este punto, podríamos preguntarnos la peculiaridad que tiene entonces el alquiler con opción a compra: lo más importante es que, lo habitual en esta figura combinada, es que al menos una parte de lo pagado en concepto de alquiler se transformará en parte del pago final, si finalmente se opta por la compra. Por ejemplo, si se pacta un alquiler de 500 euros, de los cuales 450 se emplean como pago del precio final, cuando ejercitemos la opción, habrá que descontar el número de mensualidades ya pagadas por alquiler multiplicado por 450 euros que se emplearon como pago del precio final. Por tanto, en el contrato de alquiler con la opción de compra, deberá estar fijada la parte de lo pagado como alquiler que se computará como parte del precio final. Mucha gente piensa que la Ley marca el porcentaje que se empleará para el cómputo del precio final, sin embargo, esto no es así ya que, como en casi todos los contratos civiles, prima la autonomía de la voluntad de las partes, y serán el comprador y vendedor quienes decidan todos estos aspectos. Lo mismo ocurre con la prima que se entrega al inicio del contrato, la cual puede pactarse y cobrarse o no.

¿Y qué ocurre con la duración del contrato de alquiler? Esta pregunta es muy habitual, ya que es importante que el arrendatario tenga claro cuánto tiempo tiene para optar por la compra. De nuevo nos encontramos en que es un detalle que se pacta por las partes, siendo lo más habitual los 5 años. Aquí, es fundamental dejar claro que, a lo largo de estos años, el futuro comprador estará en condición de arrendatario (inquilino) en la vivienda, por lo que se sujetará a las normas de los arrendamientos. Sin embargo, si en esos 5 años puestos a modo de ejemplo, decide adquirir el bien, podrá hacerse con la propiedad, cambiando su condición de inquilino por la de propietario.

En resumen, este tipo de contratos suelen emplearse hoy en día con el fin de permitir que el arrendatario pueda ahorrar durante los años que se pacten para poder comprar la vivienda, mientras que, durante el alquiler, parte de lo pagado por este concepto, se irá descontado del precio final. En cuanto a los beneficios para el propietario y vendedor, podríamos indicar que tiene la garantía de que, aunque el inquilino no compre la vivienda en un futuro, al menos está percibiendo la renta mes a mes e, incluso, si así se pactó, podrá quedarse con la prima pagada por el arrendatario al inicio del contrato, que suele pactarse en un 10% del valor de venta del inmueble.

 


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